Una sorpresa el día de cierre

Estado de Nueva York tiene los costos de cierre más alto en la nación. Una de las razones principales para esto es el Estado de Nueva York Mortgage Impuesto de grabación. Esta es una cuota que paga el prestatario al gobierno estatal y local por el privilegio de tener una hipoteca. Siempre es un precio como un porcentaje del importe de la hipoteca, sino que varía, dependiendo del condado donde se encuentra la propiedad. Por ejemplo, una hipoteca colocado en un hogar en el condado de Nassau daría lugar a un impuesto del 0,8% del importe de la hipoteca que paga el prestatario y el 0,25% pagado por el prestamista. La hipoteca exactamente el mismo, ubicado en una propiedad dentro de los límites de la ciudad de Nueva York (los 5 condados) habría una adición 1,0% pagado por el prestatario a la ciudad.

Esta es una cantidad considerable de dinero. El impuesto sobre la grabación de hipoteca puede ser reducido o incluso eliminado, con el uso de un Acuerdo de la consolidación, ampliación y modificación (CEMA). Al cambiar la mecánica del proceso de solicitud de pago de una hipoteca existente y la colocación de una nueva hipoteca sobre la propiedad, a la compra del derecho de retención existentes en la propiedad, el Impuesto de Registro de hipoteca puede ser evitado.

La forma más clara de entender esto es con un ejemplo. Nuestro prestatario es dueño de su propia casa y está refinanciando su hipoteca existente. El saldo actual es de $ 300.000 y que quiere una nueva hipoteca de $ 400,000. Cuando se cierra en su nueva hipoteca de $ 400,000, que pudiera pagar la hipoteca de edad, recibirá una satisfacción de la hipoteca de la entidad crediticia y luego presentar la satisfacción (la eliminación del gravamen de edad) y la hipoteca de $ 400.000 (registro de la prenda nueva) en el condado oficina del secretario. Esto anuncia al mundo que la vieja hipoteca 300.000 dólares ya no es válida y no hay actualmente una hipoteca de $ 400,000 en la propiedad. A continuación, se paga un impuesto de registro hipotecario de una hipoteca de $ 400.000.

Un enfoque menos costoso sería el uso de un CEMA. En este caso la hipoteca anterior no se cumple, pero consolidada en la nueva hipoteca. Un adicional de $ 100.000 se extiende para el prestatario y las condiciones de la hipoteca anterior se han modificado para reflejar los términos de la nueva hipoteca. El impuesto de registro ahora se paga en $ 100.000 (lo que se llama el "nuevo dinero") no los $ 400.000 la reducción del impuesto en un 75%.

Hay otros costos legales, la presentación de los honorarios y gastos del banco cuando se hace una CEMA, pero es un cálculo sencillo para medir los costos adicionales a los ahorros en impuestos hipotecarios de grabación. Si el ahorro es lo suficientemente grande, entonces este método se utiliza. CEMA es hacer tomar más tiempo para cerrar. El proceso consiste en varios pasos y mucha gente. Naturalmente, esto lleva su tiempo. Los prestamistas no están obligados a hacer CEMAS. No todos los prestamistas acomodar la solicitud de un prestatario para hacerlo. Sin la cooperación prestamista, un CEMA no se puede hacer.

CEMAS también se puede hacer en las compras. En este caso va a modificar la hipoteca que el vendedor sobre la propiedad. Esto tendrá costos adicionales implicados, es más complicada y tomará tiempo, incluso más que cuando el CEMA se utiliza en una refinanciación, especialmente porque es más complicado.

Esto nos lleva a la actual "Consejo de finanzas personales." Al comprar un homen que su abogado estudie la posibilidad de hacer un CEMA. No sólo hay una posibilidad de ahorrar dinero en el cierre se puede descubrir algo que puede afectar negativamente a su cierre.

No es suficiente la tensión en la compra de una casa en las mejores circunstancias. Lo último que necesita es una sorpresa de última hora que podría retrasar o incluso evitar que su capacidad de cerrar. En el mercado inmobiliario de hoy en día no se puede asumir que el vendedor está vendiendo su propiedad por más que le debe a él. No es raro hoy en día que cuando un vendedor, trabajando con su abogado, finaliza el cálculo final, descubre que está corto de fondos. De trabajo de nuevo desde el precio acordado de venta y restando de los costos de cierre del vendedor, se puede quedar con un saldo que es menor que las hipotecas en circulación en la propiedad. ¿Qué pasa ahora?

Pueden ser ningún problema aquí. El vendedor simplemente trata de cerrar con el dinero necesario para cubrir el déficit. Aquí, no hay impacto para el comprador. ¿Qué sucede si el vendedor no tiene el dinero?

El vendedor puede estar pensando en negociar con uno o más de los titulares de derecho de retención sobre su propiedad. Su objetivo será tener que tomar menos de lo que es que se les debe, la ejecución de lo que se conoce como una "venta corta". Un prestamista sólo consideraría hacerlo si se siente que va a recuperar una porción mayor de su inversión a través de una venta corta de ejercer su derecho a ejecutar la hipoteca. Esta es una negociación mucho tiempo. Si el vendedor esperado demasiado tiempo para iniciar este proceso, que retrasará su cierre. Recuerde que no hay incentivo financiero para que el vendedor se mueven de manera eficiente a un cierre. Él no se va cerrando con el dinero. De hecho, si él está viviendo en la propiedad que está vendiendo y no hacer sus pagos de hipoteca, que tiene todos los incentivos para retrasar. Él es actualmente viven sin pagar alquiler en estas circunstancias. ¿Por qué iba a estar en una prisa para salir de la casa y en un apartamento en el que se va a pagar el alquiler?

Al tener a su abogado de investigar la viabilidad de hacer un CEMA en la compra, usted no sólo tiene un potencial de ahorro en los costos de cierre, sino también saber mucho antes si no debería haber ninguna preocupación acerca de una venta corta.

Sin limitación de tiempo que se ocupa, tiene más opciones para elegir y tener menos estrés en su vida. Esto dará lugar a mejores decisiones.