Préstamos comerciales de su propiedad del hotel

Conseguir una hipoteca comercial para un hotel es muy similar a una hipoteca comercial para un propietario de inmuebles ocupados por el comercial con mínimas diferencias. La fuerza motriz de la mayoría de los ingresos de la mayoría de los hoteles es el RevPar o ingreso por habitación disponible. RevPar más comúnmente se calcula multiplicando una tasa media diaria de las habitaciones hoteles (ADR) por el mismo índice de ocupación y es un indicador clave de rendimiento. El aumento de RevPar es una indicación de que, o bien de ocupación está mejorando, el ADR es cada vez mayor, o una combinación de los dos.

Aunque RevPar sólo evalúa la fortaleza de los ingresos por habitación, suele ser el indicador más relevante del rendimiento. Mientras que muchos hoteles de servicio completo de generar ingresos a través de otros medios, tales como restaurantes, casinos, congresos, balnearios, u otros servicios a la mayoría de las propiedades hoteleras son las propiedades de servicio limitado o propiedades de marcado servicio limitado sin marcar. Un hotel de servicio limitado no es más que un hotel con un restaurante. Debido a que los costos de operación del componente de restaurante funcionan generalmente más alto que el de las operaciones del hotel, es común que el resultado operativo neto (NOI) como porcentaje de las ventas totales es más baja para un servicio completo de un hotel de servicio limitado. Por esta razón la mayoría de los prestamistas comerciales prefieren financiar hoteles de servicio limitado.

Propiedades de marcado vs Sin marca:

Una propiedad con bandera no es más que un hotel que pertenece a una franquicia nacional. Un ejemplo de una propiedad de bandera sería un Holiday Inn o un Best Western. Para los clientes, una propiedad marcada proporciona los beneficios de una norma uniforme que es mantenido por el franquiciador. Un huésped puede quedarse en una propiedad marcada en la costa este y podría esperar la misma bandera en la costa oeste a tener el mismo nivel de limpieza y servicios. El dueño de la propiedad se obtiene el beneficio de un sistema de reservas en todo el país y la comercialización. Para este beneficio el operador debe pagar una cuota de franquicia que por lo general puede variar desde 5% a 10% de los ingresos por habitación. Debido a las ventajas que una propiedad ha marcado, los prestamistas comerciales prefieren la mayoría de su financiación a través de una propiedad sin marcar. A veces puede ser muy difícil obtener un préstamo comercial de una propiedad sin marcar, sobre todo si la propiedad no es en lo que se considera una zona de destino turístico. Un área de destino turístico sería una zona como Miami, Myrtle Beach, FL o Orlando. Una propiedad sin marcar en un destino turístico es más fácil obtener un préstamo comercial en que una propiedad sin marcar en otras áreas del país.

Exterior Corredor vs Corredor Interior:

Una propiedad de pasillo exterior es un hotel donde se puede ver la puerta de las habitaciones desde el exterior de la propiedad. Estos se refieren a veces como un motel en vez de un hotel. El motel término se deriva en realidad del hotel de motor plazo en la mayoría de los viajeros que estacionar su vehículo directamente en frente de su habitación. Aunque hay desacuerdos entre lo que define a un motel y lo que define a un hotel, por lo general hay muy poca diferencia entre los dos fuera de la percepción de los prestamistas.

La mayoría de las propiedades pasillo exterior son mayores y, posteriormente, no tendrá la calidad de los muebles y tendrá un mantenimiento más diferida de una propiedad de un pasillo interior. Una propiedad de un pasillo interior va a ser más eficientes en energía y tendría un costo menor utilidad como porcentaje de los ingresos brutos.

Financiamiento de su propiedad del hotel:

Al tratar de obtener un préstamo comercial de su propiedad hotel se encuentran algunas diferencias distintos que usted puede esperar en comparación con otras formas de financiación de propiedades comerciales. Una propiedad es considerada de propósito especial en la naturaleza que simplemente significa que por lo general un costo prohibitivo para convertirlo en uso alternativo. Un edificio de oficinas o locales comerciales con capacidad numerosos tipos de empresas, mientras que un hotel tienen capacidad para un hotel. Debido a esto una hipoteca comercial para un hotel que va a ser considerado riesgoso para el prestamista de una hipoteca comercial para otros tipos de bienes de uso general. Un prestamista mediar este riesgo al tomar un enfoque más conservador para la suscripción de un hotel de propiedad.

El préstamo a valor (LTV) de un hotel será más bajo que otros tipos de uso general de propiedad. Para un servicio limitado, marcado de propiedad del 65% LTV es típico y ese número puede bajar dependiendo de la edad de la propiedad y si en su interior o en el pasillo exterior. El LTV es más que una relación se calcula dividiendo la cantidad del préstamo por el valor de la propiedad. El servicio de la deuda ratio de cobertura (DSCR) para un hotel también tendrá que ser mayor que la de un tipo de propósito general de la propiedad. El DSCR es un ratio que determina la fuerza de los bienes o rentas de la empresa en relación con el pago de la hipoteca propuesta. A DSCR típico requerido para un hotel por un prestamista comercial es de 1,30 que simplemente significa que por cada $ 1.00 en gastos de hipoteca propuesto debe haber 1,30 dólares disponibles para pagar. Para otros tipos de uso general de la propiedad DSCR es menor. A DSCR de 1,20 es común que en general los tipos de efectos de propiedad y puede ir horno inferior de una propiedad de menor riesgo, tales como un edificio de apartamentos.

Debido a la adquisición de un hotel bajo un programa convencional requiere una inyección de capital, muchos prestatarios prefieren comprar una propiedad del hotel, utilizando el programa SBA 504. Este programa permite al prestatario para poner en tan sólo un 15% y aún así obtener una mejor tasa de interés de una hipoteca comercial tradicional de un hotel.