Locales Comerciales - ¿Cuánto vale mi propiedad comercial?

Como una compañía de inversión inmobiliaria, que ofrece a sus clientes un servicio completo de agencia inmobiliaria que está respaldado por un asesoramiento profesional y atención personalizada, que a menudo son llamados a responder a preguntas como ...

"¿Cuál es el valor de mi propiedad comercial?"

Esta no es una pregunta fácil de responder y para ser honesto, sólo vale lo que alguien está dispuesto a pagar. Dicho esto, sin embargo el uso que hacemos una serie de fórmulas básicas para calcular el valor de la propiedad comercial.

El primer método

Vamos a medir las tierras y determinar el metraje cuadrado. A continuación, determinará el valor de mercado por metro cuadrado, que depende de la zona en cuestión. A continuación, multiplique el metraje cuadrado, el precio por metro cuadrado. Esto nos dará una idea aproximada del valor de la tierra. El precio por metro cuadrado normalmente disminuye a medida que el tamaño de la tierra aumenta. El precio por metro cuadrado también se verá afectada por factores tales como la proximidad a las redes de carreteras y ferrocarriles, así como por la tienda de frente, el tráfico a pie y así sucesivamente ...

Después de haber evaluado la tierra, vamos a evaluar las mejoras tales como la altura, el tamaño y el estado general de los edificios. Normalmente es sencillo tranquilo para determinar el valor de reposición de las instalaciones, manteniendo el dedo sobre los costes de construcción local. A continuación, puede comparar el precio de nueva construcción y de manera marginal de descuento del precio en función del estado actual de los edificios. La relación entre el costo de nueva construcción y existencias pueden variar en función de una serie de factores económicos. Estos factores son de carácter cíclico, pero puede ser determinado por una comprensión de en qué parte del ciclo inmobiliario que nos encontramos. (Sin embargo, esto por desgracia van más allá del alcance de este artículo.) Finalmente, si usted agregue el valor de las mejoras en el valor de la tierra, tendrá los resultados del primer método.

El segundo método

Esto es más de las veces el método preferido para evaluar lo que la propiedad comercial vale la pena. Es también favorecida por la gran mayoría de los inversores inmobiliarios. Usando este método, simplemente vamos a evaluar el rendimiento de alquiler que la propiedad puede producir. La regla es simple: a mayor renta, mayor será el valor de la propiedad. Lo que más inversores lo hacen, al contemplar sus adquisiciones, es dividir la renta anual que van a recibir por el precio de compra que tendrá que pagar. A continuación, se compara una propiedad con el siguiente y por lo general se asientan en la que les ofrece el rendimiento más alto.

Sin embargo, sí también tener en cuenta la fuerza de los contratos de arrendamiento. Si está comprando A-Grade espacio de oficina con un inquilino de Blue Chip, un contrato de arrendamiento a largo plazo y las cláusulas favorables escalada que normalmente aceptan un rendimiento más bajo ya que hay menos riesgo de que preocuparse. Sin embargo, si hay alguna duda en cuanto a la integridad de los inquilinos, o si el contrato está a punto de expirar, el aumento de riesgo potencial. La única forma de compensar un mayor riesgo potencial y los períodos de vacío consiste en reducir el precio de compra y ofrecer un mayor rendimiento.

El tercer método

Esto implica una saludable mezcla de los dos métodos anteriores mencionados. En primer lugar vamos a evaluar los rendimientos, siendo éste el método más fácil de comparar manzanas con manzanas. Luego de descuento o añadir al valor en función de la fuerza de los inquilinos y su contrato de arrendamiento. Por último vamos a echar un vistazo a el valor de la tierra y añadir que el valor de las mejoras. De esta manera, independientemente de cómo se ejecuta el contrato de alquiler que, al menos, saber que hay un buen valor en los activos físicos.

Después de haber demostrado que los diferentes métodos de evaluación de la propiedad comercial, recuerde que al final del día, estos métodos y fórmulas sólo sirven como una guía. Nosotros siempre aconsejamos a nuestros clientes que podemos estimar el valor, pero que sólo el mercado determinará el precio de venta real. Propiedades comerciales, al igual que todos los bienes, sólo vale lo que un comprador está dispuesto a pagar por ello!